Vous envisagez de construire une maison, d’agrandir significativement votre habitation ou de transformer un bâtiment existant ? Le permis de construire est l’autorisation d’urbanisme la plus connue — et souvent la plus redoutée. Pourtant, bien préparé, un dossier de permis de construire n’est pas un obstacle : c’est une étape structurante qui sécurise votre projet.
Voici ce que vous devez savoir, notamment sur deux points qui reviennent systématiquement dans mes échanges avec les particuliers et les professionnels : la notion de surface de plancher et le recours obligatoire à un architecte.
Quand faut-il un permis de construire ?
Le permis de construire est obligatoire dans plusieurs cas :
- Toute construction nouvelle dont la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU)
- Toute extension portant la surface totale au-delà de ces seuils
- Tout changement de destination accompagné de travaux modifiant la structure porteuse ou la façade
- Les constructions agricoles, industrielles ou commerciales quelle que soit leur surface dans certains cas
- Les travaux sur monuments historiques ou en secteur sauvegardé
En dessous de ces seuils, c’est généralement la déclaration préalable qui s’applique — j’en parle dans un article dédié sur ce site.
La surface de plancher : une notion clé
La surface de plancher est la notion centrale qui détermine le seuil de déclenchement du permis de construire — et qui conditionne également le recours obligatoire à un architecte.
Elle se calcule comme la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, mesurée depuis le nu intérieur des façades. En sont déduites notamment les surfaces des vides, des trémies, des garages, des combles non aménageables et des locaux techniques.
Attention : la surface de plancher n’est pas la même chose que la surface habitable (notion fiscale) ni que l’emprise au sol (projection verticale du bâti). Ces trois notions coexistent dans les dossiers d’urbanisme et chacune a son propre usage.
Le recours obligatoire à un architecte
C’est le point qui surprend le plus souvent les particuliers. En France, le recours à un architecte diplômé d’État(anciennement désigné DPLG — Diplômé Par Le Gouvernement, titre aujourd’hui remplacé par le DE ou HMONP) est obligatoire pour déposer un permis de construire dès lors que :
- La surface de plancher de la construction dépasse 150 m² pour les particuliers construisant pour eux-mêmes
- Le projet concerne une personne morale (société, association, collectivité) quelle que soit la surface
- Le projet porte sur un bâtiment agricole dont la surface dépasse 800 m²
En dessous de 150 m² pour un particulier, le recours à l’architecte n’est pas légalement obligatoire — mais il reste fortement conseillé, notamment pour la qualité du dossier, la maîtrise des règles d’urbanisme locales et la relation avec les services instructeurs.
Mon positionnement dans ce cadre
Je suis architecte d’intérieur et maître d’œuvre, non architecte DPLG. Mon intervention se situe donc en amont et en accompagnement : analyse de faisabilité, conseil sur le programme, préparation des éléments graphiques et des notices, coordination avec l’architecte DPLG si le seuil des 150 m² est atteint.
Pour les projets en dessous du seuil — extensions, transformations, changements de destination — je prépare et dépose les dossiers de permis de construire dans le cadre de mes missions de maîtrise d’œuvre, en assurant le suivi de l’instruction jusqu’à l’obtention de l’autorisation.
C’est un accompagnement que je propose régulièrement pour des projets dans l’Yonne, à Auxerre, Chablis, Sens, mais aussi en Île-de-France, dans l’Aube et en Côte-d’Or.
Les délais à anticiper
L’instruction d’un permis de construire prend en général :
- 2 mois pour une maison individuelle
- 3 mois pour les autres constructions
- 4 mois ou plus en secteur ABF ou pour les projets complexes
Ces délais courent à partir du dépôt d’un dossier complet. Tout dossier incomplet entraîne une demande de pièces complémentaires qui suspend le délai — et peut décaler votre projet de plusieurs mois. La qualité du dossier initial est donc déterminante.
Mon conseil avant de démarrer
Avant de vous lancer dans la constitution d’un dossier de permis de construire, prenez le temps de faire analyser votre projet au regard des règles du PLU de votre commune. Coefficient d’emprise au sol, hauteur maximale, implantation par rapport aux limites séparatives, matériaux autorisés — autant de contraintes qui peuvent modifier significativement votre projet si elles sont découvertes en cours d’instruction.
C’est l’objet de ma mission Conseil Vision Projet : vous aider à poser les bonnes questions en amont, identifier les contraintes réelles et définir un programme de travaux réaliste avant d’engager quoi que ce soit.
Jean-Baptiste Brulé — JBB Architecture d’intérieur & maîtrise d’œuvre, Auxerre Intervention sur l’Yonne, Paris, Troyes, l’Aube et la Bourgogne